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六个钱包买来的房子,你敢用来以房养老吗?

来源:www.pmec888.com作者:黄金投资开户时间:2018-09-11 11:16点击:

以房养老,终于全面推广了。

从2014年7月在四地开展试点,到2016年试点范围扩大至各直辖市、省会城市、计划单列市以及部分地级市。

至少有40多个城市开展了试点。获得以房养老试点资格的保险公司有很多家,但仅有1家保险公司(幸福人寿)实际开展了业务,仅有98户家庭139位老人参与。

央视和腾讯联合开展的一份调查结果显示:

“非常愿意”占比3%,

“也可以考虑”占比6%,

“不太能接受”占比18%,

“绝对不选择”占比高达71%,

“还没想好”占比2%。 持续4年的试点,可以说,以房养老这事试点基本失败。但现在,以房养老仍然要扩大到全国范围内开展。

为什么?

中国目前已经进入“未富先老”的状态。

计划生育效果明显,全面二孩不及预期,养老问题越来越突出。

以养老金为例,空账现象普遍存在,而部分省市还出现了严重的入不敷出问题。截至2016年,人口流入量较大广东、北京和江苏等9个省份养老保险结余超过1000亿,其中广东结余大7258亿,相当于9个年轻人养1个老人,但青年、黑龙江、、吉林、湖北、辽宁等7个省份养老金出现缺口,黑龙江压力最大,达320亿,平均1.3个年轻人养1个老人。

目前来看,养老金的收入还是大于支出的,2017年企业职工养老保险收入为3.29万亿,支出2.85万亿,去年结余4389亿,累计结余4.14万亿。但问题是收入的增速现在是明显低于支出的增速。

今年7月份养老金中央调剂制度正式实施,也就是说,未来养老金钱多的地方要支持钱少的地方。

但这只是针对存量资源做调剂,不解决根本问题。开源才是最急迫的事情。去年11月,国有资本充实社保基金开始实施,预计会有上万亿资金充入养老金。

这还不够,必须在养老金制度之外想开源的办法。而以房养老就是方式之一。

中国的房地产市值非常高,如果以房养老接受程度高,养老保险基金的负担会减轻,年轻一代的赡养压力减轻,消费需求也会增加,从而提振经济。

以房养老,实际上是纯商业行为,老人的房子抵押给保险公司,保险公司每月返钱给老人。抵押是有期限的,如果选择较短期限,老人每月获得较高的保险金,但风险是如果抵押到期,老人还在世,房子归银行。

实际上,由于中国房子的类型五花八门,房屋的产权所有人也不止一人,实际操作的难度非常大。保险公司喜欢产权清晰,房龄合适的房子,但实际希望以房养老的老人,他们手中的房子可能是一些保障房,单位房,公房或者特别老旧的房子等等。

北京2017年成交的二手房,有近7成房龄超过15年,3成房龄超过25年。你的房子房龄30年,抵押20年,到期就50年房龄了,这样的房子保险公司也怵。

此外,由于房子是高价值低流动性商品,如果以房养老规模做到很大,保险公司手里一堆房子,现金流大大减少,房价一旦出现波动该怎么办?几十年时间,谁能保证房价一如既往?

以上仅是从产品设计本身来分析以房养老的潜在风险。

未来保险公司和房主的双向需求错位的问题未来肯定会出现的。

中国家庭近7成的资产表现为房子。在房子的问题上,中国人从无到有付出了巨大的代价,现在冒着从有到无的风险,选择以房养老,阻力太大。

主要表现在三个方面,

一是家庭伦理压力,简单说,养老要付出一套房子的代价,中国的家庭还没做好这方面的准备。

二是经济压力。用樊纲的话来说,就是六个钱包凑出首付买的房子,不可能只用来帮助老人养老。即使是一些特别老的房子地段还不错的房子,其产权往往只有老人,在房价如此之高的情况下,他们也要考虑到子女的需求,要用来置换新房。

三是房子本身产生的价值可能远不止保险公司承诺的这些。

比如房租预期收入,未来有加速上涨的趋势,我靠收租和养老金,就能获得不错的养老保障;

以北京为例,7月份,一居室的月均租金已达4488元/套,两居室月均租金已达5500元/套,环比上涨7.3%,三居及以上月均租金已达7704元/套,环比上涨8.7%。市场远比保险公司的精算师更值得信赖。

其次是流动性,住房抵押或者出售,其变现能力也能用来应对很多不期而遇的需求。而抵押给保险公司,等于锁死了几十年,没有半点流动性可言。而且保险公司考虑到风险,房屋的价值评估是要打折的,有的地方是房价的8折。

中国的老百姓(603883,股吧)被房地产教育了几十年了,这点账要是都不会算的话,那岂不是太out了?

以房养老,注定鸡肋到底。

在中国,房子承载的东西太多了,这一点保险公司很清楚,老百姓也不傻。

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