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2018下半年买房法则:看两个数据,一个模型

来源:www.pmec888.com作者:黄金投资开户时间:2018-09-11 11:16点击:

文/巴九灵

最近“厦门房价暴跌”成了热点新闻。今年上半年,厦门全市商品住宅销售面积为58.7万平方米,同比下降30%。链家工作人员称:二手房低价甩卖,有的一套亏上百万。

不只厦门房价在跌,北京、上海、南京、合肥等城市也频繁出现在楼价下跌榜单中。

这让很多人都提心吊胆。现在的楼市,正处于十字路口,所以人们看到别的城市出现这样的状态,很容易就会联想到自己所在的城市。准备定居在杭州的小巴也想了解下半年的楼市行情。

其实今年经济形势不言而喻,股市跌宕起伏、P2P接二连三暴雷、中美贸易战还在持续,正处于不稳定、不确定时期。

那么,2018下半年经济下行形势下楼市怎么走?

在《2018下半年,投资风向指南》系列精华闭门课程中,刘德科老师讲到:目前中国房价处于什么阶段;房地产税的底层逻辑是什么;国家为什么限制住宅用地的开发;三四线城市的房子是否有投资价值。

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接下来,我们先透露下刘德科老师在年中论坛中独家分享的两个知识点:中国房地产盛宴曲终人散? 我们先来看两个数据:

第一个是城镇化率(在国外叫城市化率):58.52%。国际上认为,如果一个国家的城镇化率接近70%的话,那就说明这个国家的房地产黄金时代过去了,虽然58.52%离70%还有点距离,但是已经非常接近了。

另外一个数据是人均住房面积:40.8平方米。在国际上有一个通行的数字,如果发达国家的人均住房面积到达40平方的警戒线,那就说明它的房地产基本上已经停滞了,黄金时代也就结束了。

从这两个数据来看,中国的房地产盛筵似乎是要曲终人散了。所以我们今天要回答的是,中国的房地产到底现在处在什么样的阶段,这需要我们重新来理解房地产。 德科老师有个选房模型叫作PASS模型, Population是指人口基数,Absorption指城市吸附力,Shaxian就是指沙县小吃,Starbucks是指星巴克。

 

人口基数

我们看一座城市的房子值不值得投资,值不值得买,不是关心它的人口流出或者净流入,而要看它的人口基数。对于一个县城来讲,只要人口过了10万,以中国人的生活习性,这个只有10万人口的县城照样有房地产是可以投资的。

城市吸附力

一个县城边上有很多乡镇,虽然乡镇里事业小有成就的青年开始多起来,小康家庭也不少,但他们仍旧没有能力跑到上海去买房。于是他们跑到县城去买房子,因为他们要让自己的小孩在县城里面最好的学校读书,这个就是我们所说的城镇化。

对一个县城来讲,它同样具有强劲的城市吸附力,有些县城的城市吸附力甚至会超过很多地级市,比如说浙江省义乌市和浙江省湖州市。

这种城市吸附力不是用行政等级来区分的,而是以人口基数和经济活力来区分。所以我们在判断一个城市有没有价值的时候,首先要看人口基数是多少,其次是看城市吸附力到底强不强。

看沙县小吃

为什么是用沙县小吃?因为沙县小吃可以表明一个城市的有效疆域。

什么叫有效疆域呢?把分布在广州各个角落里的沙县小吃连成线就是广州的有效疆域。那些没有沙县小吃的地方就是无效疆域。当然,我指的无效是相对于城镇化的角度来看,对农民来讲,那是有效的。为了让这个数据更准确,你还可以把兰州拉面也分进去。

看星巴克

星巴克表明的是什么?是城市活力疆域。

星巴克布局看这三点:

第一个是住宅,现在很多住宅楼下会开星巴克;

第二个是商业,比如很多商场都有星巴克;

第三个是商务,写字楼底下会开星巴克,现在包括医院、政府机关里面都会开星巴克。

所以星巴克反映的是一个城市的活力疆域。

这个模型本来不是给我们购房者用的,而是很多房地产企业在讨论拿地模型的时候用来判断一个城市的。

用这个模型去看一座城市就可以看得相对比较清楚了。

以上只是刘德科老师的部分内容,我们整理出了一份《2018下半年,投资风向指南》系列精华闭门课程,课程内容主要对国内外经济形势分析与判断;股市、楼市下半年走势;中美贸易战、“一带一路”新经济形势报告以及税改等。

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本篇作者 | 宁银萍 |当值编辑 | 杨帅

责编 |郑媛眉 |主编 |魏丹荑 |图片|视觉中国

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