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金融创新和金融诈骗的一步之遥

来源:www.pmec888.com作者:黄金投资开户时间:2018-09-06 14:32点击:

最近,长租公寓事件引爆舆论,一方面,作为出租房屋十多年的老房东的我很疑惑:和很多的理财产品相比,自有房屋出租的租售比(租金除以房子的市场价值的比例)很低,有什么值得资本家大规模介入呢?另外一方面,有“中介+资本”攻城略地做二房东,不断推高租金。当然,我作为房东,乐观其成。

于是又有新闻爆料,说这是一个“空手套白狼”的金融创新,其大概的流程如下:中介公司先和个人房东签订长期租赁合同,把房屋的租赁权拿到手,租金是按月支付;然后,中介再和租客签订租赁合同,到此为止,还是传统的二房东模式;最后一步是,让租客和金融公司签订贷款合同,把贷款拿到的钱一次性付给中介公司,而租客逐月偿还给金融公司。当然,这最后一步是中介公司“包装”或者“改头换面”让租客签字的。

这样一来中介公司能够迅速拿到整年的房租,而付给房东的就是一两个月的初始租金,这个差额构成了中介公司可以迅速扩张的基础,也是未来资金链断裂的起由。

因为一旦断裂,中介公司破产走人,房东和租客将会陷入两难:房东没有得到租金理应收回房子赶走租客;租客认为每个月还在付款,不应该被赶走。问题的关键是:中间的贷款合同,把贷出来的钱给了一个没有任何抵押品的中介公司。

如果中介公司作为二房东,向房东租房,进而转租给租客,它必定和双方都签订一个租赁协议,租客把每个月的租金交给中介公司,中介公司在把租金交给房东。那么中介公司作为二房东,一定是有差价可图的。这个差价就是中介公司通过统一装修和更加优质的服务得到的回报。假设我们的房东每月收租2000元,而中介转租的租金是3000元。那么实际上通过这个转租的服务,中介公司产生的增值(也就是可以计入GDP的那个部分)是1000元。

所以,如果中介公司用这个1000元的现金流作为抵押,向金融公司贷款得到一笔资金用于经营。这是金融创新。因为在这样的情况下,中介公司一旦经营不利出现破产,那么房东和租客的利益都不会或者较少会受到影响。租客继续支付的3000元足以覆盖房东应得的2000元,以及金融公司应得的1000元。

如果中介公司现在觉得仅仅用1000元现金流做抵押得到的贷款数量太少,而用整个3000元作为抵押去申请贷款(这就是当下媒体认为的长租公寓爆仓模式),一旦经营不善破产,的确会产生上述问题。但是这里的关键是,这3000元并不能完全用来作为抵押品,因为其中2000元的现金流的权利是房东的!中介公司自己不拥有房屋,而是向房东租了房子来。

租来的东西可以作为抵押品吗?不可以。那么同理,租来的东西产生的收益也不能作为抵押品。所以本质上,金融公司贷款的基础是1000元的现金抵押,和2000元的信用贷款。既然是信用贷,那么一旦中介公司不能还款,金融贷款方只能自己去打官司,没理由要求房东或者租客代为偿付。

如果金融公司意识到了这个问题,要求租客签贷款协议,让租客用人格担保(信用贷),贷出钱来作为租金一次性付给中介公司。那么租客就承担了相当大的风险。因为这样一来,如果中介公司倒闭,租客让中介公司代为支付的租金没了,房东当然有理由收回房子赶走租客。租客凭空欠了金融公司一笔债,却没有得到实际的居住权。

问题出在哪里?是房客莫名其妙相信了中介公司,“借给”他一笔整年的租金,允许他逐月交给房东。如果租客知道这个市场风险所在,那么按照经济学常识,他本来应该要求一个极低的房租,去覆盖可能出现的中介跑路现象。但是在当下,似乎出现了相反的情况:租客承受了一个极高的房租的同时,还承担了极大的风险,风险和收益极不匹配的现象,在经济学上,不是金融创新,而是金融诈骗。

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