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按照万科的PE来计算 恒大市值要到1万亿

来源:www.pmec888.com作者:黄金投资开户时间:2018-09-06 14:32点击:

许家印一如既往的缺席了恒大集团的半年报业绩会。

8月28日,恒大集团董事局副主席、总裁夏海钧 ,副总裁陈敏,首席财务官潘大荣在香港出席了中国恒大(03333.HK)2018年半年报业绩会。

财务数据显示,截至6月30日,恒大累计合约销售金额达3041.8亿元,同比增长24.6%,合约销售面积2905.9万平方米;营业收入3003.5亿元,同比增长59.8%,毛利1088.6亿元,毛利率36.2%;净利润530.3亿元,同比增长129.3%,净利润率17.7%;股东应占利润308.1亿元,同比上升63.6%。

“利润大幅增长不是一般地产商想学就能学的”

对于恒大高利润的原因,夏海钧提到, “恒大的利润增长主要源于公司在2017年的两个改变,一个是发展模式的转变,另一个是经营模式的转变。”夏海钧表示,“恒大在接近20年的时间里,过去一直是以规模取胜,利润增长较低。恒大的利润来源于公司超前的战略储备,前些年一直把储备优质的土地作为公司重要发展基础,积累了大量的优质土地。”

半年报显示,截至6月30日,恒大的总土地储备项目822个,土地储备原值5130亿元,未付款金额1078亿元,其中2018年下半年到期应付398亿元,2019年到期应付322亿元,2020年及之后到期应付358亿元。上半年共取得68幅地块,并在现有的19个项目进一步购买周边土地,新购土地建筑面积3086万平方米。

“恒大采用标准化的好处就是可以大规模降低工程成本造价,提加房子附加值,恒大交房都是精装修,利润大幅增长不是一般地产商想学就能学的,这是通过长期的经验积累,超前的土地储备才能达到的。”夏海钧说道。

夏海钧从土地储备、楼面价和销售价方面解释了恒大利润大幅增长的原因。

“恒大现在积累了大量的优质土地,目前有3.05亿平方米,项目822个。一线和二线的土地储备占比68%,平均楼面地价2092元/平方米,三线经济发达的城市占比32%,平均楼面地价1196元/平方米。”夏海钧进一步解释,“822个项目平均每一个建筑面积37万平方米,都是大项目。好处就是一期开发完之后,二期三期的项目楼面价是锁定的,但是销售价是增长的,这样利润就来了。恒大项目的单价增长从2012年的6000多元涨到10000多元,地价锁定,建筑成本略微增长,销售价格增长,这样利润就来了。”

“按照万科的PE来计算,恒大市值要到1万亿”

“并不打算调整5500亿元的销售目标了,下半年已经取得预售证的项目面积约3000平方米,货值约3300亿元,新开盘的项目还有3500万平方米,货值约3700亿元,可售的还有7000亿元左右,卖掉50%就可以实现目标,恒大完成5500亿元目标是没有问题的。”同时夏海钧透露,“恒大这两年的增长速度大概保持在每年15%-20%。”

夏海钧在业绩会中多次说道,市场化的机制还会回到房地产市场中来。

夏海钧坦言,中国的房地产企业都明白,市场最好的地方一定是在一线城市。恒大未来的土地储备目标是覆盖一线和二线城市,以及经济较好的三线城市的地级市,四线城市不打算去。

“目前的房地产发展有点无序化,政府出台了一系列的政策和措施,采用一个过渡性的行政手段,对目前的平稳发展是有利的。政府的限购限贷,核心的行政手段限制使得一线城市目前并没有反映出来市场的真实需求。经济发达的二线城市,房地产一线和二线城市是未来中国房地产市场发展最好的区域,而经济发达的三线城市围绕着一线城市的卫星城,围绕着高铁和高速公路。恒大未来发展的地方是经济发展和城市人口净流入区域。”夏海钧表示,“预计未来中国跟西方80%城镇化还有20%的差距,每年可带来1300万人口的进城,人口流动区域是房地产发展的良好区域。”

此外,夏海钧认为,在未来的房地产市场中,一定是强者恒强,大鱼吃小鱼的局面。

“2017年年底,前十大地产商在全国房地产销售额13万亿的占比中达到了24%,到今年上半年就已经到了30%。说明大部分的中小房地产企业在这一轮的宏观调控中退出了这个市场。”夏海钧认为,现在的房地产市场基本发展到接近成熟的阶段了,前十大地产行在不断蚕食小地产商的份额,并购了很多中小企业。而前三大地产商的占比达到了15%,按照这样的规律,在未来的3到5年,房地产集中度在40%,大企业的份额会逐渐增加。

夏海钧在业绩会上还表示了对恒大股价的信心。

“恒大增长空间远远没有释放出来,目前行业的平均PE大概8倍左右,恒大的PE只有5倍,和行业上差距很大。如果按照8倍市值,恒大的市值应该到5600亿。碧桂园的PE时7倍,恒大7倍的话总市值是到5200亿,万科PE13倍,按照恒大的规模、利润和土地储备,我们的市值要到1万亿。”夏海钧在业绩会最后笑着说,“我不相信持有恒大股票的人会卖空股票。”

截至今日收盘,中国恒大报29.15/股,跌幅1.85%,总市值3800亿港元。

恒大回A不需要进行融资

被恒大选为在A股借壳上市的深深房A(000029.SZ)从2016年9月14日宣布停牌起至今已近两年,目前仍未复牌。

为了将恒大集团的地产业务带回A股,恒大已经为其引入了共计1300亿元的战略投资。夏海钧在此次的业绩会上明确表示,恒大不会再引进新一轮的投资。

2017年11月6日,中国恒大公告,凯隆置业和恒大地产及公司控股股东许家印与第三轮投资者订立第三轮增资协议引入600亿元,其中苏宁电器集团出资200亿元。至此,恒大地产通过三轮战略投资引入1300亿元,恒大地产总估值提到至4252.3亿元。与此同时,恒大在该公告中将重组协议的最后时间推迟一年至2021年1月31日。

“我们跟证 监 会一直保持着非常顺畅的沟通,目前中国的房地产企业的IPO,在A股已经基本停止了。但是恒大回A是不同的。”夏海钧强调,“恒大把已经在A股上市的房地产企业,深深房这家经营不是很好的房地产企业变成优质的房地产企业,回到A股之后每年有50%的利润分红,恒大回归A股和IPO新增房地产企业本身不同,在法律上和经营层面上没有什么问题。此外,恒大回A不像其他房地产企业IPO需要发行新的股份,需要进行融资,恒大就是完成资产受让之后借壳,最终实现上市。”

在谈及何时恒大的地产业务可以完成重组上市时,夏海钧表示,目前国内A股市场比较波动,也不是太好,正在等待何时的时机来完成重组上市。

深深房A发布的2018年半年业绩报显示,公司总资产45.16亿元,同比增长13.21%;营业收入13.17亿元,同比增长80.16%,归属于上市公司股东的净利润为3.29亿元,同比增长139.8%。

深深房A在公告中提及,公司目前的主业开发经营存在风险,因受重大资产重组工作影响,公司未新增土地储备,目前的土地储备有限;公司汕头天悦湾项目一期销售进度有所滞后。

目前,深深房和恒大集团地产业务的重组排他期和有效期已延长至2018年12月31日。

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